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Hände Weg Von Verdeckten Bauherrenmodellen

Die Landesnotarkammern warnen: Wird der Bauvertrag vom Grundstückskaufvertrag getrennt, verliert der Käufer wichtigen Schutz.

Wer seine eigenen vier Wände baut, sollte auf Nummer sicher gehen. Denn manche Bauträger locken mit der Ersparnis von Vertragsnebenkosten, wenn Grundstück und Haus in zwei getrennten Verträgen erworben werden. So sollen vermeintlich Grunderwerbsteuer und Notarkosten reduziert werden. Doch das sogenannte verdeckte Bauherrenmodell kann den Bauherren am Ende teuer zu stehen kommen.

Oft wird der Traum vom Eigenheim dann zum Albtraum. Das verdeckten Bauherrenmodell spaltet den gewünschten Erwerb eines schlüsselfertigen Wohnobjekts in zwei separate Verträge auf: Einen notariell zu beurkundenden Grundstückskaufvertrag, in dem der Bauherr das zu bebauende Grundstück erwirbt und einen privatschriftlichen Bau- bzw. Werkvertrag mit dem Verkäufer oder einem Bauunternehmer aus dem "Lager" des Verkäufers. Geködert werden die "Häuslebauer" mit dem Versprechen, auf diesem Weg Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu sparen.

"Doch die Aufspaltung in zwei Verträge kann dem Käufer am Ende teuer zu stehen kommen. Ganz zu schweigen von den damit verbundenen wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken", erläutert Dr. Rainer Regler von der Landesnotarkammer Bayern. Das sind die Gefahren einer solchen Aufspaltung:

  • die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist nicht anwendbar, Schutzregelungen des Gesetzes für den Käufer gelten nicht
  • entsprechend verliert der Käufer Gewährleistungsansprüche bei Mängeln an Haus oder Grundstück
  • ebenso verliert er den Schutz der notariellen Beurkundung
  • auch die angebliche Steuerersparnis ist Nonsens: der Käufer zahlt auf die Bauleistung 19 % Umsatzsteuer zuzüglich zur Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis – beim einheitlichen Vertrag zahlt er hingegen lediglich die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % auf den Gesamtkaufpreis

Ist die Trennung von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag dennoch ausnahmsweise unumgänglich, so sollte dringend der Rat des Notars eingeholt werden, damit dieser wenigstens für ein Mindestmaß an Sicherheit sorgen kann, insbesondere durch Beurkundung beider Verträge. "Bei Eigentumswohnungen dagegen ist das verdeckte Bauherrenmodell unbedingt zu vermeiden. Nur ein einheitlicher notarieller Vertrag kann hier ausreichend Vorsorge bieten", rät Regler.

 

So macht man es richtig:

Der Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses samt dazugehörigem Grundstück wird in einem einheitlichen Vertrag, dem sogenannten Bauträgervertrag verbrieft. Auf diesen ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anwendbar, die zwingende Schutzmechanismen für den Käufer vorsieht, insbesondere im Hinblick auf das Risiko, dass der Bauträger insolvent wird. So darf er Zahlungen vom Käufer erst entgegennehmen, wenn der Erwerb eines lastenfreien Grundstücks für den Käufer gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt. Und auch dann hat der Erwerber den Kaufpreis nur in Raten nach Baufortschritt zu zahlen oder wenn er durch eine Bankbürgschaft abgesichert ist.

Quelle: Bundesnotarkammer

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